به گزارش همشهری، بی‌توجهی پنچ‌ساله وزارت راه و شهرسازی به بازار مسکن از سال ۹۲تا ۹۷، چنان تناسب عرضه و تقاضا در این بازار را دستخوش تغییر کرد که به‌محض متلاطم شدن شاخص‌های کلان اقتصادی، قیمت مسکن با جهش مواجه شد و حتی پس از ورود به دوره رکود نیز این روند را ادامه داد؛ اما حالا نتیجه تمام تحولات قیمتی بازار مسکن یکباره بر سر بازار اجاره آوار شده و این وزارتخانه در شرایطی که یک ماه به آغاز دوره نقل‌وانتقال اجاره‌نشین‌ها باقی مانده،
برای حمایت از قشر اجاره‌نشین دست به دامن تصویب و اجرای لوایحی شده که عباس آخوندی، وزیر مستعفی وزارت راه و شهرسازی در اواخر دوره وزارت خود تدوین و به دولت ارسال کرده بود. لوایحی که هم ازنظر حقوق مالکیت و هم ازنظر ذات بازار اجاره ایران، به‌نظر نمی‌رسد موفقیتی در ساماندهی بازار اجاره و حمایت از اجاره‌نشینان داشته باشد و پیش از این نیز کارشناسان بارها نسبت به کارا نبودن آن هشدار داده‌اند.
- احیای لوایح پیشنهادی وزیر مستعفی
مرداد ماه ۹۷، عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی، دست‌به‌کار تدوین لایحه‌ای برای اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶شد و آن را برای بررسی و تصویب فوری در هیأت وزیران و ارسال به مجلس در قالب لایحه دوفوریتی، به دولت تقدیم کرد. در این اصلاحیه مقرر شد قراردادهای اجاره یکساله درصورت تمایل مستأجران با سقف افزایش قیمت ۱۰درصدی اجاره‌بها، برای یک سال دیگر قابل تمدید بوده و موجران نیز به رعایت این قاعده مجبور باشند.
همچنین آخوندی در نامه‌ای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور، پیشنهادی برای اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ را برای تصویب در دولت و ارسال آن به مجلس در قالب یک لایحه دوفوریتی ارائه داد که براساس آن از یک‌سو مالیات بر اجاره مسکن در واحدهای کم‌متراژ به‌عنوان عامل تشویقی برای اجاره دادن واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار حذف شود و از سوی دیگر اجاره واحد مسکونی برای ۲سال یا بیشتر نیز مشمول معافیت مالیاتی باشد تا به افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستأجرین کمک کند. آخوندی پیشنهاد داده بود شناسایی خانه‌های خالی نیز پس از ۴سال مسکوت ماندن در وزارت راه به شهرداری‌ها سپرده شود تا واحدهایی که بیش از ۶ماه خالی می‌مانند به‌صورت تصاعدی مشمول مالیات شوند.
- تهدید موجران به اخذ مالیات
در شرایطی که یک سال از ارسال نامه‌های وزیر سابق برای اصلاح قانون یادشده می‌گذرد و برای تصویب و عملیاتی کردن آن اقدامی انجام نشده، وزیر راه و شهرسازی از پیگیری اصلاحیه‌ای در مجلس خبر داده که به‌نظر می‌رسد پایه و اساس آن همان پیشنهادهای وزیر سابق باشد. محمد اسلامی، این خبر را دیروز در حاشیه جلسه هیأت دولت در جمع خبرنگاران اعلام کرد و البته یادآور شد: این اصلاحیه هنوز در مرحله اجرایی نیست اما درصورت تصویب،
چنانچه سقف اجاره‌بهای مسکن رعایت شود، مشمول معافیت مالیاتی خواهد شد و در غیر این صورت اخذ مالیات به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. وزیر راه و شهرسازی در حالی برای حمایت از مستأجران دست‌به‌کار این اصلاحیه شده که اگر پیش از این به تکمیل مسکن مهر، اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ساخت مسکن اجتماعی، ایجاد شرکت‌های اجاره مسکن و تقویت تولید مسکن همت گماشته می‌شد، شرایط به‌گونه‌ای تغییر می‌کرد که رابطه عرضه و تقاضای بازار مسکن علیه مصرف‌کننده نباشد.
- آیا صاحبخانه‌ها از مالیات می‌ترسند؟
جدا از اینکه حقوقدانان قبلاً نیز معتقد بودند لایحه پیشنهادی آخوندی برای اصلاح قانون اجاره با اصول مالکیت همخوانی ندارد، پرسشی که مطرح می‌شود این است که آیا با تصویب این پیشنهادها بازار اجاره سامان خواهد یافت؟ نخستین نکته‌ای که باید مدنظر قرار بگیرد این است که بازار اجاره ایران، سنتی و با حضور خرده‌مالکانی فعالیت می‌کند که اغلب یک واحد مسکونی دارند و براساس تبصره ۱۱ الحاقی به ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۸۰، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰مترمربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف است. درنتیجه بخش زیادی از بازار اجاره به‌صورت قانونی از مالیات معاف است و تهدیدهای مالیاتی بر آن اثری ندارد.
دوم اینکه، جدا از ترفندهایی که دفاتر مشاور املاک برای صادر نکردن کد رهگیری دارند، بخش عمده قراردادهای اجاره یکساله دارای کد رهگیری نیز توسط طرفین و به‌صورت توافقی پشت‌نویسی و تمدید می‌شود که از چشم متولی حوزه مسکن پنهان می‌ماند و قابل تعزیر نیست. سوم اینکه در بازار اجاره ایران به‌واسطه همه کم‌کاری‌های وزارت راه و شهرسازی در سال‌های گذشته، فقط حرف موجر سندیت دارد و اگر بخواهد قرارداد را با افزایش زیاد ببندد یا آن مستأجر را تمدید نکند،
راه‌های بسیار زیادی در اختیار اوست؛ مگر اینکه مستأجران به اتکای اصلاحیه انجام شده در قانون اجاره، از تخلیه واحد اجاره‌ای خودداری کنند و داوری را به شورای حل اختلاف بسپارند که در این صورت نیز اگر موجر دلیل محکمه‌پسندی برای تمدید نکردن قرارداد داشته باشد، می‌تواند به‌راحتی رأی شورا را به نفع خود دریافت کند.
این در حالی است که مشاوران املاک می‌گویند موجران حتی به بهانه تعمیر، نقاشی یا استفاده شخصی از واحدی که اجاره داده‌اند از شورای حل اختلاف حکم تخلیه می‌گیرند.
- سامانه سابا منبع اعلام قیمت مسکن در آگهی‌ها می‌شود
طبق آخرین تصمیمات اتخاذ شده برای نحوه درج قیمت در آگهی‌های فروش مسکن در سایت‌ها، مقرر شده است قیمت آخرین معاملات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا)، مبنای تعیین قیمت آگهی‌ها باشد. این سامانه از چند سال پیش در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به آدرس hmi.mrud.ir/sabaa ایجاد شده و معاملات ثبت شده توسط مشاوران املاک در سامانه، کد رهگیری را برای ۷شهر تهران، اصفهان، مشهد، شیراز، زنجان، رشت و یزد به تفکیک منطقه و با جزئیات قرارداد به مخاطبان ارائه می‌دهد.
حالا مدیر اجرایی یکی از سایت‌های فروش اینترنتی گفته: قرار است قیمت‌های این سایت مبنای قیمت‌گذاری آگهی‌ها باشد و از ثبت قیمت نامتعارف برای آگهی‌ها، نسبت به آخرین معاملات ثبت‌شده در این سامانه جلوگیری شود. جدا از اینکه چطور این سامانه با دربرگیری ۷شهر، می‌تواند مبنای قیمت‌گذاری بازار مسکن باشد، نکته اصلی این است که مسکن کالایی به‌شدت ناهمگن است که قیمت آن با توجه به جانمایی، نقشه و طراحی، کیفیت مصالح، طبقه و حتی جهت ساخت تغییر می‌کند و در قیمت‌گذاری آن باید معیارهای زیادی مدنظر قرار گیرد.
نظر شما